找回密碼
 立即注冊

掃一掃,登錄網站

首頁 自媒體 查看內容
  • 4522
  • 0
  • 分享到

下半年,或許是剛需最糾結的日子!

2019-7-1 19:18

來源: cnfol-com

1


  2019年已經過半,相信大部分購房者對于樓市棋局還是迷茫的,究竟買不買房,何時買,下半年樓市如何演繹,心中沒有定數。


  目前整體來看,悲觀者眾,樂觀者寡。


  尤其前段時間,郭樹清在陸家嘴對中國樓市高調「預警」,更是將樓市的悲觀面推至風口浪尖。他說,


  必須正視一些地方房地產金融化的問題。歷史證明,凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區,最終都要付出沉重代價。靠投資投機房地產來理財的居民和企業,最終都會發現,其實都很不劃算。


  當然,在P2P事件一戰成名的郭主席,對于當下樓市有此番嚴苛的警示,自然離不開他在行內已經掌握了足夠多的信息,或已看到了不好的苗頭。


  不出意外,第二波調控即將登陸,下半年房價幾乎無增長希望,而購房門檻會不斷提高,下半年,可能是剛需最糾結的日子。


  從哪里得以看出呢?



2


  我們都知道,中國樓市自調控以來,就貫徹著三穩大基調,“穩房價、穩地價,穩預期”。


  在這其中,房價可以通過限購、限貸、限售等政策不斷縮緊流動性達到目的;預期可以通過媒體吹風,營造輿論壓力控制下來,例如經常發布房價預警論調,最近經濟參考報發布的「高度警惕部分城市房地產金融化」就是很好的典型。


  但唯獨在穩地價上,遲遲未見效果。也可以說,地價調控才是觸及靈魂的調控,原因你懂的。


  所以在今年的前半年,地市高熱的城市似汪洋大海,多個二線城市土地成交溢價率超過了20%。


  其中最突出的是合肥,前5月的溢價率高達79%,另外南昌、南寧、哈爾濱、廈門、南京、蘇州、杭州等城市的土地熱度均處于較高水平。


  可能一般購房者對地價這個間接性事物不太敏感,平時關注樓市對土拍市場也模棱兩可。


  但是要注意的是,房價的組成部分大部分來自于地價,這是面包和面粉的關系。在2018年,重點一二線城市的地價房價比值在60%以上,其中北京、天津分別以71%和66%位居第一、第二位。


  溢價率高,地價房價比值高,注定開發商的利潤大面積下滑。


  開發商為了盈利,只能提高售價,而現在大部分城市限價,他們就只剩下了兩條路:要么降低建造成本,房子質量下降;要么捂盤不售,延長開發周期,靜等限價政策放開,這又會導致房源緊缺,供不應求。


  所以樓市間始終涌動著一股房價上漲的勢頭。因為所有人都知道,一旦限價放開,房價立馬會跳漲,這也是限價雖然造成搶房套利的亂象,而死死不放開的原因。


  但是這一局面在6月迎來了轉折性機遇。


  在6月初,東莞公共資源交易網下發了一條土拍規則,規則提出:在網上報價達到上限后,不再接受最新報價,開通網上終次報價功能,轉為競終次報價;而終次報價則以“最接近平均價者得”。(此前常熟、張家港均發布過此類規則)。


  怎么理解呢?


  舉個例子,政府招拍掛一塊地,下面一群開發商競價,以前是誰的價格高賣給誰,類似于奢侈品拍賣會,但現在規則改變了,以接近最后報價的平均價格為準。


  這種讓利式調控,在中國樓市歷史中并不多見。說明為了穩住樓市,當局已經痛下決心。控制住了面粉價格,面包價格上漲的動能也就減弱了。


  但我們再反過來思考,能做出真金白銀的讓利式調控,說明有些事情已經不得已而為之。有些城市的房地產發展已經嚴重影響到了當地產業經濟結構,存在很大的危險性,只能被強行限制土地市場交易規則。


  正如郭樹清那句話,凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區,最終都要付出沉重代價。


3


  前段時間,傳的沸沸揚揚的恩施市就處于此序列之中。


  像恩施市這種,產業結構差,人口常年外流的三四線城市在中國不在少數。在熱浪涌來時,跟風嘗到了甜頭,便想依賴房地產成就豐功偉績,然而在房地產寒潮來臨,又害怕房價下跌對經濟增長和財政收入造成影響,馬上出臺了止跌令。


  一旦出臺止跌令,相當于告訴大家這個城市的房價已經沒有需求在支撐,如果這事兒藏住,當地居民肯定蒙在鼓里不知道市場行情,也就掩蓋過了房價下跌的事實。然而像這種被媒體大面積曝光,就會造成本地炒房客集中逃逸,房價一落千丈。


  這就是房地產依賴度高的一個后果,付出沉重的代價也是理所應當的事情。


  那么還有哪些城市過度依賴房地產發展經濟呢,我把2018年全年地方經濟對房地產的依賴度排行提取了出來,幫大家闡述。



  根據2018年各地統計局數據匯總,我們可以看到中國對房地產依賴度最強的三個城市分別是三亞、海口和昆明,占比分別為67.7%、40.3%和35.3%。


  這就是三亞為什么至今都在封鎖樓市的原因,按照這個比例完全是在郭樹清所講的序列之內,如果繼續發展房地產,大概率會重蹈93年覆轍。


  其次是昆明,產業經濟薄弱,靠旅游和服務業不可能撐起整個樓市的長期發展,在上波周期中完全靠旅游環境資源維持了33個月的連續上漲,于今也是橫盤震蕩,失去了上漲的動力。


  還有就是網紅城市西安,在賦予中心城市和絲綢之路起點后,房價一發不可收拾,多次用人才政策打破調控節奏,最近連續6個月漲幅排名全國第一。


  所以在前天升級了限購政策,要求新落戶家庭連續1年、非戶籍家庭社保滿5年才能購房。那個從火車站把外地人直接拉到售樓處的西安將不復存在了。但是2018年對房地產30%的依賴度占比也給這個城市留下了后遺癥,產業是否能支撐起流入人口的工作需要,現在西安的房價對未來人口流入有沒有限制?


  當然西安這種城市有國家政策照顧,即使是房地產依賴度高,依然會有方法解決。但是像蚌埠這種沒有任何省級、國家資源傾斜的城市,未來怎么能逃過沉重的代價呢?此類城市還有瀘州、湛江、銀川等。

4


  相對于國家和地區,郭主席對居民和企業的預警委婉了許多,“靠投資投機房地產來理財的居民和企業,最終都會發現,其實都很不劃算。“


  為什么用到“很不劃算”這個中性詞,我相信郭主席應該是考慮到了過去和國外關于投資房產的歷史證明。也就是說,在中國前20年投資房產是大賺的,且對美國這個已經比我們成熟的市場來說,投資房產依然是賺錢的。


  所以這句話的解釋應該是未來房地產投資不再像過去那樣賺錢,蒙著眼睛就可以發大財,未來房地產投資是有門檻的,也需要投資技術。而且我還要加一句,房地產投資可以,但投機少碰為妙。


  當然這句話還有一層意思就是警示過去投機房產被套死的用戶。因為最近聽一個銀行朋友說,在上波房地產周期中,一些不自量的投機炒房客透支杠桿博弈樓市漲幅,現在集中爆倉的不少。他們最終被政策斬于馬下,負債累累,有的甚至進入征信黑名單。這部分炒房客,投機房產一定是不劃算的。


  所以不出意外,接下來在穩定樓市的基礎上,房貸利率會收緊,以此來限制投資性剛需入市,而這也會實實在在誤傷想有一套住房的純剛需族。無論如何,安全一定要放在第一位。


來源:子木聊房,作者:子木

版權申明:本內容來自于互聯網,屬第三方匯集推薦平臺。本文的版權歸原作者所有,文章言論不代表鏈門戶的觀點,鏈門戶不承擔任何法律責任。如有侵權請聯系QQ:3341927519進行反饋。
相關新聞
發表評論

請先 注冊/登錄 后參與評論

    回頂部
    梦幻西游返水